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一二线城市买房要在城市半径30公里内

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导读:

如果你买房,生活和上班的距离在多大范围内你可以接受?滴滴出行日前公布的“出行半径”排行版出炉,可以让你了解大部分人的生活习惯,以作参考。

滴滴出行“出行半径”的定义是:以市中心为原点,...

 


如果你买房,生活和上班的距离在多大范围内你可以接受?滴滴出行日前公布的“出行半径”排行版出炉,可以让你了解大部分人的生活习惯,以作参考。

滴滴出行“出行半径”的定义是:以市中心为原点,绝大多数(超过90%)的出行起点或终点都分布在以此为半径的圆圈之内。

举个例子,如果一个城市90%的打车族都都生活在30公里的出行半径内,那实际上30公里就可以视为这座城市的“人类可接受通勤距离”,大家把它叫做“城市半径”。

滴滴的数据显示,北京的“城市半径”是31.7km,居全国第一,其次是上海30.8km、深圳30.5km、佛山30.3km、广州29.8km,完整版的榜单在这里:

细看这个榜单,可以发现,城市规模与城市半径基本上成正比,但差距没有想像中那么大。比如,北京、上海号称中国最大的城市,但其出行半径也只有30公里多一点,而人口规模、经济总量、建成区规模都不到北京1/2的佛山、成都、杭州、大连、东莞等城市,其出行半径也都在28到29公里之间,和北京上海的差距很小。

城市研究专家孙不熟认为,不管是一线城市还是二线城市,30公里都是极为重要的数字,人们可接受的极限通勤距离和中小城市没有本质差别,只有细微差别。

广州的“城市半径”具体是哪里?看图很明确。

从图上可见,广州市中心(花城大道地铁站为中心)30公里的“城市半径”范围是:

往东是增城新塘、黄埔镇龙等板块

往北有花都区府、汽车城等板块

往西佛山狮山、乐从等板块

往南佛山北滘、南沙榄核等板块

广州置业十大热门板块恰好验证了这“30公里”!

2017年广州十大热点板块

据广州中原发展研究部公布的2017年广州一手住宅十大热点板块统计数据来看,增城永和板块热度最高,其次为番禺亚运城板块,南沙蕉门河-金洲板块。另外,截止至2017年12月25日,这十大板块一手住宅成交量共达34106套,占比同期广州一手住宅成交量38.6%。

(注:2017年数据为1.1-12.25,2016年数据为完整年度)

【永和】

增城永和板块以往一直凭借“低价+大社区”的模式吸引买家入手,但今年以来随着富士康等名企落子经济技术开发区而“黄袍加身”,未来产业发展带来可观的人口流入,持续推进着板块市场需求。

永和板块距离朱村板块较近,可享朱村成熟的商业、教育、生活配套。但在房价上,永和板块低于朱村、新塘等热门板块,再加上不限购的政策加持,吸引力越来越多的购房者到此置业。另外,永和板块的地铁6号线延长线正在规划中,预计于2020年建成,未来潜力可期,市场接受度持续走高。

目前板块内在售项目较少,主要有合景誉山国际、保利i立方、时代廊桥、奥园誉峯、金地香山湖等楼盘,洋房价格集中在1.7万元/㎡左右。

【亚运城】

亚运城板块目前在售楼盘除广州亚运城这一主力盘外,还有凯德山海连城、东湖洲花园、奥园莲峰圣境等楼盘。其中广州亚运城自2016年携新作强势重回公众视线以来,销量常居榜首位置,且均遥遥领先于亚军。

究其背后的原因,一是由于现时番禺区一手在售楼盘不多,而且亚运城板块房价相对比华南板块,有明显的价格优势。二是亚运城板块周边交通方便、配套齐全,既有地铁4号线途经而过,还有广铁一中、广医二院等,吸引了不少购房者到此置业。

【蕉门河-金洲】

“蕉门河-金洲板块”从整体上来是南沙传统“区中心”,是整个区域运作的“大脑”。蕉门河中心区主要负责政商务规划、企业总部进驻等功能,定位为“境外投资综合服务区”,规划重点发展商务服务产业、培育外贸新业态,聚集中小企业总部。

而金洲由于生活配套发展成熟以及地处地铁沿线等优势,加上大盘、优质开发商项目多年布局,居住氛围浓厚,目前为区内优质住宅板块,也是南沙居住条件最完善的商圈。

目前整个板块主要供货的楼盘有阳光城?丽景湾、越秀滨海新城、蓝光林肯公园、时代长岛等。不同区位条件项目存在一定价差,可供不同需求、价格承受能力买家入手。

【花都区府】

花都楼市向来比较低调,在众多购房者眼中,或许其不过就是房价万元出头的价格洼地。而对于花都区府板块来说,其楼市价值不可一般而言,房价早已上2-3万元/平。

地处花都老城区的区府板块以花都区人民政府为核心,整体定位为综合服务功能区,板块内商业、交通、配套等较为成熟,生活气息为浓厚。受2017年年底开通的地铁9号线以及早前凤凰路地块一期用地拍出17115元/平方米的情况刺激,其楼市价值正不断被购房者所认可。

【朱村】

相比新塘及荔城,朱村可谓是后来居上。2016年,朱村就以成交6495套的成绩,稳居增城新房交投最旺板块,稳坐头把交椅。2017年朱村一手楼涨幅更是高达37%!同时,近两年,朱村不断上演“土拍大戏”,地价刷新纪录,其背后无不映射着开发商对地块地段的看好。

如今的朱村板块,已是众多利好傍身。地铁21号线计划于今年开通,从增城广场出发,一小时可以到达天河。还有大手笔打造的教育城,以及将引入的科技小镇项目,为板块攒足了人气。另外,教育资源上,除了首批13所高职院校进驻以外,到2020年,增城还规划布局了中小学学位约25万个,中小学设施220所,加之增城“不限购”,为广州大量非户籍人口解决读书难问题,这些重大利好无一不打动购房客的心。

目前,朱村板块主要有实地蔷薇国际、广州中航城、云溪四季、万科春风十里等楼盘在售。

【天河奥体】

尽管奥体板块已经存在多年,但缺少项目则是不争的事实。而从2014年推地开始,奥体板块就已持续被行业所关注。如今的奥体板块可以说是奥体板块大开发商同时扎堆,共同开发。

奥体板块现时已有醇熟的体育运动设施、世界大观休闲配套,交通方面也有已建成的地铁4号线、在建中的21号线、规划中的19号线地铁以及即将建成的惠莞深城轨等城市交通网络,周边还拥有暨大附院第一医院、广州中医院、中山大学第三附属医院的落户等,更有高德汇奥体店、天城百货、奥特莱斯、苏宁易购等商业配套。

另外,奥体板块还位于智慧城、科学城两大产业园中间,未来“产城融合”的大背景之下将更有利于刺激区域楼市价值体现。

【南沙湾】

南沙湾板块被称为南沙的“尖沙咀”,目前已拥有包括南沙客运港、南沙大酒店、南沙游艇会、世贸中心大厦、南沙香港总商会大厦、南沙科技馆、英东中学等高端商务、教育、娱乐等配套。

由于该板块临海,又有天后宫、南沙滨海公园等景点,因此,板块被定位为高端宜居板块。而整个南沙湾板块的楼盘定位也是偏生态和高端化,价格也相较于其他板块高。

受2017年年底地铁4号线南延段开通等利好刺激,再加上本身居住环境条件优,整个板块颇得市场关注,目前在售楼盘主要包括星河山海湾、南沙湾东苑、富力伯爵山等。

【常识城】

7载蛰伏,一朝蜕变。如今的中新常识城兼顾宜业与宜居的“雄心”已愈加明显,各种交通、学校、医疗、休闲等一系列的居住配套开始“快马加鞭”地从纸上规划变成现实。交通上,“五轨四高四快”对外高快速交通体系已初步形成,地铁常识城支线已开通运营。教育配套上,新加坡南洋华侨中学、广州实验中学等落户常识城,凤凰湖小学已开学,教育资源利好源源不断。医疗配置上,中山肿瘤医院、皇家丽、南方医院常识城分院等医疗项目的动工,标志着常识城的医疗水平迈向国际化与高端化。产业上,截止到目前,中新常识城累计注册企业494家,累计注册资本824亿元。预计到2020年,常识城累计入驻企业将达2000家,地区生产总值突破1000亿元,工业产值2000亿元。

如今,该板块也吸引了绿地、万科、时代、合景、中泰、招商、龙湖、腾飞园、康大等实力企业,在此安营扎寨。数年造城,占地123平方公里的常识城大范尽显,至少万户人家,已在此安家。常识城的房价,也已去到2万/平。广州中原研究发展部认为,在未来2-3年内随着片区内基建设施完善,企业集中进入投产期,未来人口流入速度将有望提高,由此产生的居住需求将进一步带动区域楼市价值再上台阶。

【长岭居】

2013年4月,萝岗长岭居规划横空出世,成为广州东部的新生区域。继奥园春晓进入长岭居后,珠江实业、保利、越秀随后进入,这是最早一批发现长岭居价值的品牌开发商,后分别建成珠江嘉园、保利越秀岭南林语。现如今,数次土拍将长岭居板块的土地价值推上另一个阶段,还有万科山景城、实地常春藤等项目的开盘,促使长岭居板块迅速走红。

目前整个板块内交通、教育、生态等配套是相当完善。交通方面,地铁6号线已开通至香雪站,未来地铁21号线长平站入驻长岭居西侧,2条有轨电车贯穿其中,还规划有穗莞深城际铁路,公交覆盖率达80%,通过五维密集的交通网络,长岭居将跻身成为“30分钟醇熟生活圈”。教育方面,整个片区规划有32座幼儿园、27座小学、20座中学,以满足居民的需求。此外,还有良好的生态环境,相当宜居。

现如今的长岭居深受购房客的喜爱,主要在售楼盘有万科里享家、实地常春藤、万科山景城、珠江嘉园等,价格均在2万元/平以上。

【广钢新城】

广钢新城的开发始于2014年初。因为整体规划庞大,加之享有老荔湾的成熟配套,一直以来备受各房企和购房者们的关注,板块楼盘成交量节节攀升。

如今,广钢新城即将进入中央公园以南区域销售阶段,新盘陆续入市。由于拿地价格导致售价较之前提升,房企开始在产品开发上提供给购房者更加具有吸引力的户型,业内预计,随着未来深振业、华发、葛洲坝等新项目入市,2018年该板块将进入下一个热销期。

“30公里”,是大多数人置业可接受范围,这对置业者的参考意义在哪里?第一,30公里内置业,需求大房价不低,如果能接受更远距离,房价有优势;第二,在这个范围内的二手房,容易找到接盘者;第三,30公里是否是自己的极限?买房前记得“实地测量”。

不过,需要注意的是:滴滴测算的“城市半径”,主要考虑的是汽车出行的半径,而非轨道交通的出行半径。“城市半径”是一个动态概念,它会随着交通技术的升级,不断突破旧的极限值。

现阶段,这个半径应该是30公里左右,随着广州地铁、城轨等交通的逐步完善,未来广州的“城市半径”将会越来越大,如果对技术有信心,这个距离有望拓展为50公里乃至80公里,你买房的选择区间也会越来越大。

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